Hausanschlusskosten, die dem Bauunternehmer/Verkäufer eines zu errichtenden Hauses während der Bauphase dafür entstanden sind, dass er gegenüber dem Versorgungsträger seinerseits die Errichtung der Hausanschlüsse veranlasst hat, kann der Bauunternehmer/Verkäufer im Rahmen eines Pauschalpreisvertrags grundsätzlich nicht nachträglich auf den Erwerber/Käufer abwälzen, wenn dem zugrundeliegenden Vertrag eine solche nachträgliche Übernahmeverpflichtung nicht zu entnehmen ist. Der Erwerber darf nach dem allgemeinen Verständnis davon ausgehen, dass der Unternehmer/Verkäufer derartige Kosten im Vorfeld kalkuliert und bei der Bildung des Pauschalpreises berücksichtigt hat, sodass etwaige Hausanschlusskosten mit der Zahlung des Pauschalpreises mitabgegolten sind.*)
OLG Celle, Beschluss vom 26.11.2021 – 14 U 100/21
BGB §§ 133, 157, 631; VOB/B § 2 Abs. 1, 7
Problem/Sachverhalt
Ein Bauträger (B) verlangt vom Erwerber (E) eines Reihenhauses die Erstattung der von ihm (B) verauslagten Hausanschlusskosten für Strom, Wasser und Fernwärme i.H. v. rund 10.000 Euro, da Erschließungs- und Anliegerbeiträge nach dem Erwerbsvertrag Sache des E sind. Weil es in der funktionalen Baubeschreibung u. a. heißt: „Die Versorgung mit Heizung und Warmwasser erfolgt über einen Fernwärmeanschluss einschließlich Übergabestation und Hauszentrale“, zahlt E nicht. B erhebt Klage.
Entscheidung
Ohne Erfolg! Der Umfang der Leistungspflichten des B ergibt sich aus dem Bauvertrag und seinen Anlagen. Der Leistungsinhalt wird entscheidend durch das Leistungsziel bestimmt und ist durch Auslegung zu ermitteln. Maßgebender Orientierungspunkt ist dabei, dass B verpflichtet ist, das vertraglich vorgesehene Objekt herzustellen. In diesem Zusammenhang hat er alle notwendigen Bau- und Planungsleistungen sowie wirtschaftlichen Leistungen zu erbringen, die zur ordnungsgemäßen Erstellung des Objekts erforderlich sind. Sind dazu Leistungen notwendig, die im Vertrag oder in sonstigen Vertragsunterlagen nicht beschrieben werden, müssen sie ohne Aufpreis erbracht werden (vgl. KKJS/Koeble, Kompendium des Baurechts, 5. Aufl., Teil 10 Rz. 369 m. w. N.). Zudem konnte E aufgrund der Formulierung in der funktionalen Baubeschreibung erwarten, dass Wasser- und Fernwärmeanschluss bei Objektübergabe funktionstüchtig vorhanden sind, ohne dass dafür noch weitere Kosten auf ihn zukommen. Dass Erschließungs- und Anliegerbeiträge nach dem Erwerbsvertrag von E zu zahlen sind, ändert daran nichts. Die geltend gemachten Hausanschlusskosten sind keine derartigen Beiträge (OLG Koblenz, IBR 2003, 107).
Praxishinweis
Die Begründung der Entscheidung verdient Zustimmung, für den amtlichen Leitsatz gilt das nicht. Dass die Parteien eines Bau- oder Bauträgervertrags als Vergütung der Leistung eine Pauschalsumme vereinbart haben, sagt nichts, aber auch gar nichts darüber aus, welche Leistungen der Unternehmer zu dem Pauschalpreis zu erbringen hat. Der Pauschalpreis ist (nur) die Vergütung für die in der Leistungsbeschreibung definierte Leistung (s. § 2 Abs. 1 VOB/B). Weil nach der Ausführung der Leistung bei Vereinbarung einer Pauschalvergütung kein Aufmaß genommen wird, trägt der Unternehmer lediglich das sog. Mehr- und der Besteller das Mindermengenrisiko (ausführlich Bolz, Jahrbuch BauR 2009, 1 ff.). Auch für die Beantwortung der Frage nach dem geschuldeten Qualitätsstandard ist allein die Leistungsbeschreibung maßgeblich. Allerdings gilt nach einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung insoweit dann etwas anderes, wenn der Besteller für die Leistung einen besonders hohen (Pauschal-)Preis bezahlt. Dann soll er – getreu dem Motto „Was teuer ist, muss gut sein“ – auch einen erhöhten Qualitätsstandard erwarten dürfen (LG Potsdam, IBR 2019, 133; MüKo-BGB/Busche, § 633, Rz. 16 m.w.N.).
RA Dr. Stephan Bolz, Mannheim